Pour répondre à l'objectif de neutralité carbone d'ici à 2050, le Gouvernement français impose des restrictions croissantes aux propriétaires de logements énergivores. Par exemple, les bailleurs de biens classés F ou G ne peuvent plus en augmenter le loyer depuis août 2022 et bientôt, ils ne pourront plus les louer en l'état. Pour la vente, certaines obligations s’appliquent aussi. Alors, quelles sont les solutions et les obligations de rénovation énergétique qui vous concernent ? LLUM vous répond dans cet article.
Quelles sont les obligations et interdictions des propriétaires bailleurs ?
Ces dernières années, le Gouvernement français a instauré des lois et des décrets pour combattre la précarité énergétique. Parmi elles, l'obligation de louer un logement décent et l'interdiction d'augmenter les loyers des logements énergivores.
La question du logement décent : les travaux de rénovation énergétiques sont-ils obligatoires ?
N'oublions pas que le propriétaire bailleur a l'obligation légale de fournir un logement décent à son locataire, c'est-à-dire un logement qui ne compromet pas la santé de ses occupants.
À cet égard, plusieurs critères de décence doivent être respectés :
- Une surface habitable minimale.
- L'absence d'animaux nuisibles.
- Et une performance énergétique décente.
C’est concernant ce dernier point que la rénovation énergétique est parfois rendue indispensable de façon à respecter les critères de décence du logement.
💡Bon à savoir : En cas de non-conformité, le locataire dispose de divers recours, allant de la notification par lettre recommandée à la mise en demeure. Le non-respect de ces exigences expose le propriétaire à des sanctions, y compris le paiement de dommages et intérêts au locataire.
Interdiction de l’augmentation de loyer des passoires thermiques
Sur les 30 millions de résidences principales que comptait la France début 2023, 4,8 millions étaient des « passoires énergétiques », c’est-à-dire des logements classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Cela correspond à 15,7 % du total du parc immobilier français*.
Mais depuis le décret n° 2022-1079 d’août 2022, les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés. Ce gel des loyers des logements notés F et G au DPE concerne :
- Les baux en cours.
- Ceux qui sont renouvelés.
- Comme les nouveaux contrats de location.
Calendrier d’interdictions progressives à la location des passoires thermiques
La loi expose les bailleurs de passoires énergétiques à plusieurs contraintes progressives :
- Depuis avril 2023 : l’audit énergétique est obligatoire avant la vente des biens classés F ou G (sauf en copropriété) en plus du DPE.
- À partir de 2025 : louer les logements classés G (consommation > 420 kWh/m²/an) sera interdit.
- À partir de 2028 : cette interdiction s’étendra aux biens classés F (consommation > 330 kWh/m²/an).
- Cette mesure concernera aussi les logements notés E dès 2034.
L’impact de la loi de rénovation énergétique pour les propriétaires
La Loi Transition Énergétique pour la Croissance Verte a profondément impacté le parc immobilier français.
En clair, s’ils veulent continuer à louer leur bien, les propriétaires de logements énergivores, consommant plus de 330 kW/m²/an, doivent effectuer des travaux de rénovation énergétique avant 2025.
Ces travaux peuvent inclure selon les cas :
- La réfection des façades.
- L'isolation.
- Ou encore la rénovation de la toiture.
Entendons-nous : si le bien n’est pas loué, l’obligation ne s’applique pas. Il s’agit simplement d’une obligation pour les bailleurs souhaitant continuer à louer ou mettre en location leur logement, de façon à respecter les critères de décence définis par la loi.
Comment entreprendre la rénovation énergétique obligatoire si le logement est occupé par des locataires ?
Si vous êtes confronté à l'obligation de rénovation énergétique, mais que votre logement est loué, voici quelques précautions à prendre vis-à-vis de vos locataires. Car vous ne pouvez pas les expulser du jour au lendemain pour réaliser vos travaux ! Plusieurs solutions s'offrent à vous en fonction du cas qui se présente :
- Si les travaux ne nécessitent pas le départ du locataire, celui-ci peut rester dans le logement pendant les travaux. Bien entendu, il faudra le prévenir à l’avance.
- Si les travaux nécessitent que le locataire quitte votre bien sur une courte période, vous devez lui proposer un logement temporaire.
- Si les travaux demandent que le locataire quitte les lieux sur une longue période, dans ce cas, vous pouvez attendre la fin du bail et ne pas le renouveler. Le locataire devra alors déménager, et vous pourrez entamer votre projet de rénovation.
La rénovation énergétique est-elle obligatoire quand on veut vendre son bien ?
La nécessité du DPE avant la vente
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un passage obligé lors de la vente ou de la location de biens en France métropolitaine.
Il doit être réalisé aux frais du propriétaire ou du bailleur et inclus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), remis à l'acquéreur ou au locataire.
Le DPE permet d'estimer le budget énergétique du logement :
- En fournissant des informations sur le coût du chauffage.
- Sur la performance de l'isolation.
- Et en indiquant en euros les coûts théoriques annuels d'énergie du bien.
L’obligation d’audit énergétique pour les passoires thermiques
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, les propriétaires de passoires thermiques doivent effectuer, en plus du DPE, un audit énergétique avant de mettre leur bien en vente.
Ce bilan, plus détaillé que le DPE, est réalisé par un professionnel et identifie les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
💡 Bon à savoir : La loi Climat envisage d'étendre cette obligation aux logements de classe E en 2025 et de classe D en 2034.
Vendre une passoire énergétique, est-ce interdit ?
Même si la loi française et la directive européenne visent à rénover le parc immobilier pour réduire son empreinte carbone, aucune des deux lois n'interdit explicitement la vente des logements classés F ou G au DPE.
En effet, une telle interdiction serait complexe à mettre en place, surtout pour les propriétaires en difficulté financière.
En réalité, l’objectif principal de ces lois est d'encourager les États et les collectivités à soutenir la rénovation en offrant des aides financières, plutôt que de fragiliser davantage les propriétaires déjà précaires.
Les travaux à entreprendre pour améliorer son DPE et continuer à louer son logement
Vous l’aurez compris : si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, la seule manière d’augmenter la note de son DPE pour pouvoir continuer à la louer est de la rénover.
Les travaux envisageables sont divers et dépendent des défauts qu’auront mis en lumière le DPE et l’audit énergétique. Il pourra s’agir :
- De l'isolation thermique du logement (toiture, murs, planchers).
- Du remplacement des menuiseries (porte d'entrée, fenêtres).
- Ou encore de l'installation d'un système de chauffage plus efficace et écologique comme une pompe à chaleur ou des radiateurs chaleur douce.
Les 5 avantages de la rénovation énergétique pour les propriétaires
En rénovant énergétiquement votre bien immobilier, vous pouvez profiter de 5 avantages majeurs en tant que propriétaire bailleur :
- Vous pouvez revoir à la hausse le loyer tous les ans.
- Vous pouvez continuer à proposer votre bien à la location, même après 2025.
- Vous améliorez le confort de vie de vos locataires, puisque l’isolation est meilleure, et vous leur permettez de réaliser des économies d’énergie.
- Vous valorisez automatiquement votre bien : une étiquette A, B ou C est largement appréciée et vous permet de vendre plus cher votre bien. On appelle cela la valeur verte.
- Et enfin, vous réduisez votre empreinte carbone et contribuez ainsi activement à la transition écologique.
Bon à savoir : Il existe de nombreuses aides pour les propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur bien. Vous pouvez consulter les financements proposés sur le site dédié du Gouvernement.
Le fournisseur d’électricité verte, pour une maison écolo jusqu’au bout
Améliorer son DPE permet de rendre le logement plus écologique et plus agréable à vivre pour ses occupants. Soit. Mais avez-vous pensé à l’empreinte carbone de votre mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ? Il serait dommage de ruiner les bénéfices des travaux de rénovation énergétique sur l’environnement en chauffant sa maison grâce à de l’énergie fossile…
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